Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
The Seb's Life

Saison n°12 - Pfiou ça commence à faire beaucoup ^_^ Les hauts, les bas, les joies, les peines, les coups de cœurs, les coups de gueules d'un strasbourgeois rentré dans la trentaine.

#17 - Regret immédiat, bonheur futur?

Publié le 8 Janvier 2015 par Seb_Stbg in 3615 my life

#17 - Regret immédiat, bonheur futur?

Aujourd'hui, si on me pose la question si je suis satisfait d'être propriétaire de mon appartement, la réponse est sans appel, c'est non.

L'option de l'achat avait été décidé car en donné brut, je payais moins en remboursant mon prêt qu'un payant un loyer (à surface identique à #CigogneCapitale.

Sauf que, je n'avais pas à l'époque assez de recul pour voir les frais induits par cette configuration et qui ne sont absolument pas négligeables... :

  • Les charges de copro => 800€/an
  • La taxe foncière => 470€/an

Donc en gros, pratiquement 1300€/an qui s'envolent et dont je sais que se sont des dépenses incompressibles

Puis, il faut être honnête, cela a aussi été un poids dans notre projet d'emménagement en commun avec #MisterGeek. Il a fallu que je trouve un locataire et comme je ne m'y connais absolument dans le domaine de l'immobilier, j'ai fait appel à une agence qui me pique allègrement 7.5% des sommes qu'elle perçoit donc à la louche 450€/an. Sans compter les frais pour l'installation d'un nouveau locataire (putain, je croise les couille pour ne pas en avoir un nouveau chaque année...) car cela me fait cracher 490€ ) chaque fois.

Donc en 2014, cet appartement m'a purement et simplement coûté 2210€ mais en rytme de croisière cela tournera autour de 1720€.

Du coup, je me dis que cet appartement n'est pas rentable du tout : 

  Recettes Dépenses Solde
Loyer 390€   390€
Remb prêt   390€

0€

Charges 30€ 40€ -10€
Taxe foncière 510€ 470€

30€

Impôts/revenu   ??? ???

 

Tout dépendra de mon IRPP en fait car je vais devoir déclarer, en plus de mon salaire, des revenus fonciers. Et cela va obligatoirement me faire passer du côté obscure des personnes imposables avec l'inconnue suivante : combien vais payer et aurais-je les moyens d'honorer cette nouvelle dette fiscale car à mon avis, cela sera plus que les 30€ que me rapporte l'appartement. Et j'avoue que cette perspective m'enguoisse au plus haut point... J'imagine même le sénario noir de devoir mettre en vente l'appartement car je ne serai pas capable d'assumer financièrement tout cela...

Sans compter que chaque année presque de nouvelles normes sortent engendrant des frais qui eux non plus ne sont pas anecodtiques avec en vrac : 

  • Mise au norme de l'ascenceur (ouf c'est passé, j'y presque laissé un bras)
  • Mise au norme dicipation des fumées dans les partie commune (coût à déterminer)
  • Mise au norme anti incendie avec présence obligatoire de porte coupe feu (coût à déterminer)
  • Installation d'un détecteur de fumée (coût à déterminer)
  • Nouvelle norme d'isolation lors du prochain ravalement de façade (surcout d'environ 30% par rapport à une féfection normale)
  • Etc...

Non vraiment, même en me relisant, je me dis que j'ai peut être quand même fait une connerie en 2008... Des tracas, des dépenses supplémentaires juste pour me dire que dans 20 ans peut être (si j'y arrive et si je suis encore vivant), je pourrai en profiter pleinement?

Franchement, ça donne pas trop envie hein?

Commenter cet article

JP 08/01/2015 10:44

tu devrais te renseigner sur Borloo Ancien, y'a un dossier pas mal fichu qui peut te l'expliquer http://www.pap.fr/argent/investissement-locatif/defiscalisez-avec-le-dispositif-borloo-ancien/a6214

Seb_Stbg 08/01/2015 11:16

Je n'y ai pas droit :)

#RédacChef 08/01/2015 10:01

la non rentabilité de ton appart viens du fait que tu n'y vas pas et que du coup tu as toutes les dépenses annexes sur un autre lieu.
De plus, l'achat n'ayant pas été fait dans un but d'investissement locatif tu n'as eu aucune aide ou allègement fiscal qui t'aurais permis de souffler 10 ans.
Et tu as acheté dans l'ancien, forcément d'énormes désagréments a prendre a charge malheureusement.


Pour ma part je ne regrette absolument pas d'avoir acheté y'a 5 ans, je suis heureux dans mon appart :D

Seb_Stbg 08/01/2015 11:17

Au moins un heureux chef :)

Solal 08/01/2015 09:27

Sauf qu'il y a un *très gros* biais méthodologique dans ton analyse: un remboursement de prêt n'est pas une dépense, mais une épargne. Sur la même durée, un loyer est une dépense sèche, il ne te reste rien à la fin en terme de patrimoine. L'objectif de l'accession à la propriété n'est pas forcément que ça te revienne moins cher mois à mois (ce qui, comme tu l'as relevé, est variable en fonction du taux de rotation dans l'appartement, du soin apporté par les locataires à l'état de l'appart, etc). Mais, à moins d'une forte chute des prix de l'immobilier -qui n'est pas dans les radars pour l'instant- tu te retrouveras, à l'échéance finale de ton prêt, avec un patrimoine. Qui vaudra ce qu'il vaudra, que tu aimerais peut être plus élevé, mais qui sera *dans tous les cas* supérieur au zéro patrimoine à l'issue d'une vie de locataire. La seule comparaison valable, ce serait d'analyser la somme que tu serais en mesure d'épargner si tu étais resté locataire, et le patrimoine que tu réaliserais, sur la même période, en plaçant cette somme. ..

Seb_Stbg 10/01/2015 11:46

Je viens à peine de le renégocier :)
Mais en restant à la même banque, je n'ai pas obtenu une grosse remise.
SI je vois que cela ne fonctionne pas, je ferai le tour d'autres établissements au pire ;)

Solal 08/01/2015 13:12

Tu ne perds pas d'argent, tu es juste forcé à l'épargner, ce qui est une grosse nuance. Que cette valeur t'importe peu, dont acte, mais le fait est qu'il y en aura une (et qu'à moins que ton prêt soit sur 70 ans, tu seras là pour la récupérer, soit en le revendant, soit en l'occupant à nouveau -donc plus de loyer à payer, soit en continuant à le louer -rentrée de loyer, mais plus de remboursement de prêt).
Après, rien ne t'interdit de faire le calcul très précisément (en prenant en compte tous les frais à la transaction, etc...) en d'envisager la revente, si cela te fait réaliser, à court terme, une économie indispensable à ton budget. En fonction de la date à laquelle tu as financé l'achat, il y a peut être également une marge de manoeuvre négociable auprès de ta banque sur le taux de ton prêt, car ils ont bien baissé ces derniers mois...

Seb_Stbg 08/01/2015 09:35

La valeur au final m'importe peu tu sais. Il y aura personne après moi pour le récupérer tu sais. Moi ce qui m'importe c'est de m'en sortir financièrement tout simplement :)

Kwak 08/01/2015 09:26

C'est clair qu'il y a un coût mais une fois remboursé entièrement (ok c'est pas pour tout de suite) tu verra que c'est positif sur le long terme.

Seb_Stbg 08/01/2015 09:36

Si j'arrive à tenir jusque là.